MwSt. 6 % oder 21 % bei Renovierung: der klare Leitfaden
Aktualisiert im Juli 2026
Für die Renovierung einer mindestens 10 Jahre alten Privatwohnung kann der ermäßigte MwSt.-Satz von 6 % gelten, unter Bedingungen (Bauleistungen, die dem Endkunden in Rechnung gestellt werden, der die Wohnung bewohnt). Andernfalls gilt der Normalsatz von 21 %. Ein Neubau liegt bei 21 %. Im Zweifel sind die Bescheinigung des Kunden und der Rat Ihres Buchhalters Ihre besten Verbündeten.
Zwei Sätze, ein Einsatz von mehreren tausend Euro
Auf einer Renovierungsbaustelle ist der Unterschied zwischen 6 % und 21 % MwSt. kein Detail: Bei 50.000 € Arbeiten sind das 7.500 € Differenz. Den richtigen Satz anzuwenden schützt Ihre Marge — und erspart Ihnen eine Nachforderung.
Die Grundregel ist einfach: Der Normalsatz ist 21 %. Die 6 % sind eine Ausnahme für bestimmte Renovierungsarbeiten an Wohnungen. Die Bedingungen müssen jedoch erfüllt sein.
Wann gilt der Satz von 6 %?
Der ermäßigte Satz von 6 % gilt für Umbau, Renovierung, Verbesserung, Reparatur und Instandhaltung (außer Reinigung) einer Privatwohnung, wenn alle diese Bedingungen erfüllt sind:
- Die Wohnung ist zum Zeitpunkt der Arbeiten mindestens 10 Jahre alt
- Sie wird nach den Arbeiten ausschließlich oder hauptsächlich als Privatwohnung genutzt
- Die Arbeiten sind Bauleistungen (geliefert und eingebaut)
- Die Rechnung ist an den Endverbraucher gerichtet, der die Wohnung bewohnt
- Der Kunde stellt eine Bescheinigung aus, dass die Bedingungen erfüllt sind
Wann bleibt man bei 21 %?
- Wohnung jünger als 10 Jahre
- Neubau
- Nicht-Wohngebäude (Büros, Geschäfte)
- Bestimmte Arbeiten und Ausstattungen sind auch in einer alten Wohnung vom 6 %-Satz ausgeschlossen: Schwimmbäder, Saunen, Gartenanlagen, Zäune oder bestimmte Ausstattungen. Prüfen Sie Fall für Fall.
Sonderfälle, die man kennen sollte
Es bestehen mehrere spezifische Regelungen, die den Rat eines Buchhalters verdienen:
- Abriss und Wiederaufbau: eine 6 %-Regelung kann unter Bedingungen gelten
- Wohnungen für Menschen mit Behinderung, Pflegeheime, Sozialwohnungen: besondere Regelungen
- Gemischte Arbeiten (teils Wohnung, teils gewerblich): Aufteilung vorzusehen
Die Bescheinigung: Ihr Schutz
Um die 6 % anzuwenden, muss der Unternehmer nachweisen können, dass die Bedingungen erfüllt sind. Der Kunde bescheinigt (durch eine Erklärung/Bescheinigung nach den geltenden Regeln), dass die Wohnung die Bedingungen erfüllt. Bewahren Sie diesen Nachweis auf.
Das ist entscheidend: Bei einer Kontrolle wird oft der Unternehmer für einen falsch angewandten Satz verantwortlich gemacht. Die Bescheinigung deckt Sie ab.
Das Risiko eines falschen Satzes
- Nachforderung: Die Verwaltung fordert die MwSt.-Differenz
- Bußgelder und Zinsen obendrauf
- Eine Marge, die schmilzt, wenn Sie die Differenz nicht an den Kunden weitergeben können
Wie Sie den Fehler vermeiden
- Prüfen Sie Alter und Nutzung der Wohnung, bevor Sie kalkulieren
- Fordern Sie die Bescheinigung schon beim Angebot vom Kunden an
- Nutzen Sie eine Software, die den richtigen Satz je Position anwendet und vor dem Versand prüft
- Im Zweifel fragen Sie Ihren Buchhalter — das ist günstiger als eine Nachforderung
Häufige Fragen
Wie alt muss die Wohnung für die 6 % sein?+
Mindestens 10 Jahre zum Zeitpunkt der Arbeiten. Darunter gilt der Normalsatz von 21 % (außer bei spezifischen Regelungen wie Abriss und Wiederaufbau).
Ist die Bescheinigung des Kunden Pflicht?+
Um die 6 % zu rechtfertigen, muss der Unternehmer nachweisen können, dass die Bedingungen erfüllt sind; die Bescheinigung/Erklärung des Kunden ist das Schlüsseldokument. Ohne sie setzen Sie sich einer Nachforderung aus.
Kann ein Neubau von den 6 % profitieren?+
Nein, ein Neubau liegt grundsätzlich bei 21 %. Besondere Regelungen (z. B. Abriss und Wiederaufbau) bestehen unter strengen Bedingungen.
Wer zahlt bei einem falschen Satz?+
In der Regel wird der Unternehmer gegenüber der Verwaltung verantwortlich gemacht. Daher die Bedeutung der Bescheinigung und einer Kontrolle vor dem Versand.
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Dieser Artikel dient der Information und stellt keine Steuerberatung dar. Sätze, Schwellen und Bedingungen können sich ändern und kennen Ausnahmen: prüfen Sie Ihre Situation bei der belgischen Steuerverwaltung (FÖD Finanzen) oder Ihrem Buchhalter.